Vous envisagez de réaliser l'acquisition d'un bien immobilier. Compte tenu du prix de l'immobilier et des montants en jeu, vous devrez quasi systématiquement recourir à un crédit immobilier pour financer l'acquisition de votre bien. La banque vous demandera aussi de souscrire une assurance crédit immobilier pour vous protéger contre les aléas de la vie (décès, incapacité, invalidité). Nous rappelons ici que depuis la promulgation de la Loi Lagarde, un emprunteur peut choisir l'assurance crédit immobilier de son choix dès lors qu'elle propose un niveau de garantie équivalent avec l'assurance crédit immobilier de la banque. Il convient donc de rechercher l'assurance crédit immobilier la mieux adaptée à son profil et à son projet.
Il existe différents types de crédit immobilier :
- Le crédit immobilier amortissable : c'est le crédit le plus courant qui sert à financer la quasi-totalité des biens immobiliers. Dans ce cas, l'emprunteur va rembourser chaque mois une partie du capital et des intérêts dus. A la dernière échéance du crédit immobilier, la totalité du capital aura été remboursé. Le montant du crédit immobilier qui reste à rembourser, qu'on appelle aussi Capital restant dû, diminue ainsi chaque année. L'assurance crédit immobilier associé à ce type de crédit immobilier peut présenter deux sortes de tarification. La tarification en capital initial, dans ce cas c'est le capital emprunté au départ et l'âge moyen de l'emprunteur sur la durée du prêt qui déterminent un taux d'assurance, qui, appliqué au capital emprunté, permet de calculé la mensualité de l'assurance crédit immobilier. Dans ce cas, la mensualité sera fixe pendant toute la durée du crédit immobilier. La tarification en Capital restant Dû, à contrario, va entrainer un calcul chaque années du taux d'assurance crédit immobilier appliqué qui va dépendre du capital restant dû du prêt qui diminue et de l'âge de l'emprunter qui augmente. La mensualité dans ce cas va ainsi varier chaque année.
- Le crédit immobilier In Fine : ce crédit immobilier, beaucoup plus rare, sert essentiellement à financer des biens immobiliers locatifs pour des emprunteurs qui recherchent une défiscalisation maximale. En effet, dans ce cas, l'emprunteur rembourse uniquement les intérêts du crédit immobilier chaque année et la totalité du capital à la dernière échéance. Le capital restant dû du crédit immobilier In Fine ne varie pas et est remboursé en totalité à la fin. Evidemment, le coût d'une assurance crédit immobilier pour ce type de crédit immobilier est plus onéreuse que pour un crédit immobilier amortissable car la totalité du capital emprunté reste assuré jusqu'à la dernière échéance.
- Le crédit relais : il permet d'acquérir un nouveau bien immobilier en attendant qu'un bien déjà possédé soit vendu. Ce crédit de courte durée (36 mois maximum) fonctionne comme un crédit In Fine : la totalité du capital est remboursé lorsque le bien immobilier détenu a été vendu. Paradoxalement, l'assurance crédit immobilier appliquée à ce type de crédit immobilier sera identique en terme de coût à l'assurance crédit immobilier d'un crédit immobilier amortissable. En effet, un prêt relais est la plupart du temps remboursé en quelques mois et présente un risque de sinistre très limité pour l'assureur.
Voyons maintenant les différents types de bien immobilier qui peuvent être concernés :
- La résidence principale : il s'agit de l'appartement ou de la maison dans laquelle l'emprunteur et sa famille vivent au quotidien. Les travaux concernant la résidence principale entre dans la même catégorie
- La résidence secondaire : il s'agit d'un bien qui n'est pas occupé en permanence par l'emprunteur et sa famille mais pour les week-ends ou les vacances
- Le bien immobilier locatif : dans ce cas, on parle d'investissement locatif, c'est-à-dire que le bien acquis est loué et permet un complément de revenu au propriétaire.
Le type de bien financé va avoir une incidence sur le type de garantie exigé par la banque en matière d'assurance crédit immobilier. Le principe de base pour comprendre cet élément est simple et repose sur la question : comment les échéances de crédit immobilier sont elles remboursées ? Pour les deux premiers biens, on comprend que l'emprunteur va rembourser ses échéances de crédit immobilier avec son salaire grâce à son travail. Pour l'investissement locatif, le locataire par le loyer qu'il paye, va rembourser la totalité ou une part significatif des échéances de crédit immobilier.
Par conséquent, pour la résidence principale et la résidence secondaire, les garanties étendues, c'est-à-dire Décès, incapacité, invalidité ou Décès-PTIA-ITT-IPT seront exigées par la banque. Pour l'investissement locatif, seul la garantie de base Décès-PTIA pourra être demandée par la banque.
Le type de projet immobilier peut avoir un impact aussi sur la quotité de l'assurance crédit immobilier. Rappelons ici que la quotité est le pourcentage du prêt assuré et elle est particulièrement importante quand on emprunte à deux. La banque impose une quotité minimum mais les co-emprunteurs peuvent aussi décider d'être mieux couverts que le niveau minimum exigé. La couverture maximale est une quotité de 100% pour chaque emprunteur. Dans ce cas, en cas de décès de l'un ou l'autre, le capital restant dû du crédit immobilier sera remboursé en totalité et le conjoint survivant n'aura plus rien à payer. Si on n'est pas dans ce cas de figure, c'est la répartition des revenus dans le couple qui doit guider la répartition de la quotité de l'assurance crédit immobilier entre chaque emprunteur. Le principe est simple : le conjoint survivant devra pouvoir faire face avec ses seuls revenus au remboursement du capital restant dû du crédit immobilier non assuré. Par exemple, si la quotité de l'assurance crédit immobilier est de 50/50%, le conjoint survivant devra rembourser seul 50% du capital restant dû du crédit immobilier.
En ce qui concerne la mise en place d'une assurance crédit immobilier déléguée, il convient de prévenir votre banque en amont. Il faut en tous les cas que la délégation soit actée avant l'édition de votre offre de prêt car sinon c'est l'assurance crédit immobilier de la banque qui sera intégrée dans l'offre de prêt et vous devrez les faire rééditer si vous souhaitez opter pour une délégation d'assurance crédit immobilier. Il faut donc, en parallèle de votre discussion avec la banque, choisir l'assurance crédit immobilier la mieux adaptée à votre situation. Vous fournirez ensuite à la banque un devis détaillé et les conditions générales de l'assurance crédit immobilier choisie. Cela leur permettra de valider votre délégation d'assurance. Vous aurez, entre temps, rempli une demande d'adhésion à l'assurance crédit et réalisé les formalités médicales si il y en a. Une fois accepté par la compagnie d'assurance, un certificat d'adhésion vous sera remis, il vous suffira de le signer et de le remettre à la banque qui disposera de toutes les informations nécessaires pour éditer vos offres de prêt. Conclusion : il n'est pas compliqué et souvent moins long d'opter pour une assurance crédit immobilier déléguée que pour l'assurance crdéit immobilier groupe de la banque.
Autre sujet : la résiliation d'une assurance crédit immobilier en cours. Vous avez réalisé i y a quelques années un crédit immobilier et vous souhaitez faire une substitution d'assurance crédit, c'est-à-dire résilier l'assurance crédit en cours et la remplacer par une nouvelle assurance crédit. Si à l'époque vous aviez opté déjà pour une délégation d'assurance, aucun souci : tous les contrats d'assurance crédit délégués comprennent une clause de résiliation qui précise les modalités à suivre pour résilier son assurance. Attention l'accord de la banque qui est le bénéficiaire de l'assurance crédit est quasi systématiquement demandé mais ne pose normalement pas de souci.
Si vous aviez choisi à l'époque l'assurance crédit immobilier groupe de la banque, les choses risquent d'être beaucoup plus complexes. Il n'existe aujourd'hui aucune loi ni règlementation qui oblige les banques à résilier une assurance crédit groupe. Cette dernière est considérée comme un accessoire du contrat de crédit et échappe ainsi à toutes les règles en matière de résiliation d'assurance.
Cela ne signifie pas qu'il est impossible de résilier une assurance groupe en cours mais il faut simplement s'assurer d'obtenir l'accord écrit de la banque sur la procédure avant de se lancer dans l'opération. La mise en place fonctionne ensuite exactement comme une nouvelle assurance crédit immobilier : vous transmettez en amont à la banque un devis détaillé et les conditions générales du contrat. Elle vous donne le feu vert pour la substitution, vous lui adressez ensuite le certificat d'adhésion et votre nouvelle assurance crédit immobilier démarre concomitamment à la résiliation de l'assurance crédit groupe en cous pour éviter que vous ne payiez deux primes pour le même crédit immobilier.
