Assurance credit immobilier : le fonctionnement

Vous êtes propriétaires d’un bien immobilier et avez souscrit un crédit immobilier il y a quelques années ? Pourquoi ne pas profiter des taux d’intérêt historiquement bas pour renégocier votre crédit immobilier en cours.

Le principe est simple : il s’agit de racheter votre prêt immobilier en cours par un nouveau prêt en profitant de conditions financières plus intéressantes. Vous en profitez aussi pour mettre en place une assurance crédit immobilier déléguée qui vous coutera infiniment moins cher que l’assurance prêt immobilier groupe que vous aviez souscrit à l’époque et ce même si entre temps vous avez pris quelques années.

En ce qui concerne le crédit, on considère qu’un rachat est intéressant si le nouveau taux de prêt immobilier que vous obtenez est inférieur d’1 point au taux actuel de votre crédit. Il va de soi que nous abordons ici uniquement les crédits immobiliers à taux fixe. Les taux moyens constatés aujourd’hui sont en moyenne de l’ordre de 3,20% sur 15ans et 3,60% sur 20 ans.

Il peut donc être intéressant pour vous d’envisager un rachat de votre prêt immobilier si le taux prêt immobilier actuel de votre prêt immobilier est supérieur à 4,20% ou 4,60%, ce qui est facilement le cas si vous avez empruntez il y a quelques années à un moment où les taux prêt immobilier était largement supérieurs à ces taux.

Il faut ensuite présenter votre demande à votre banque actuelle mais aussi la mettre en concurrence : les meilleures conditions s’obtiennent, bien évidemment, en changeant de banque. Il conviendra ensuite de comparer les différentes solutions de financement obtenues et surtout de bien mesurer le gain financier obtenu. Pour cela il faut comparer le coût global de votre crédit immobilier actuel et le coût global du nouveau crédit en intégrant tous les frais :

-       - Les pénalités de remboursement anticipé

-   - Les frais de mises en place du nouveau crédit (frais de dossier, frais de garantie)

-       -  Le nouveau coût de l’assurance crédit immobilier.

Si ce coût est inférieur, vous allez bénéficier soit d’une baisse de vos mensualités, soit d’une réduction de la durée de votre prêt immobilier.

L’assurance crédit immobilier peut bien entendu être un levier significatif pour améliorer le coût global du crédit immobilier. Surtout si vous aviez opté à l’époque pour l’assurance prêt immo groupe de la banque et que vous sélectionnez cette fois ci une assurance déléguée adaptées à votre profil. Vous parvenez souvent à diviser le coût de l’assurance crédit de 30 à 50%, ce qui peut vous inciter encore plus fortement à réaliser cette opération de renégociation de votre prêt immo.

Par souci de prudence pour l’assurance immobilier, il conviendra de bien faire votre demande en amont pour déterminer les conditions précises de votre assurabilité. Cet aspect est primordial si vous avez eu des problèmes de santé depuis la mise en place de votre prêt immobilier qui pourraient modifier significativement vos conditions d’assurabilité.

Chez Hodeva, nous pouvons analyser votre demande sans aucun engagement de votre part et nous vous délivrons un accord qui est valable 6 mois et vous laisse tout le temps de mettre en place tranquillement votre opération de rachat de votre prêt immobilier.

Conclusion : il est temps de ressortir vos contrats de prêt immobilier des tiroirs pour vérifier si une renégociation est intéressante et bénéficier d’une économie qui peut atteindre rapidement plusieurs milliers d’euros.

Laurent FERMELI, Fondateur, Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

14/01/2013

Nous avons traité dans le précèdent article la résiliation d’une assurance de prêt déléguée. Voyons maintenant s’il est possible de résilier une assurance groupe, c’est à dire une assurance de prêt souscrite auprès de la banque en même temps que le prêt lui-même.

Vous pensez certainement que comme tout contrat d’assurance, le contrat d’assurance de prêt groupe que vous avez souscrit est forcément résiliable annuellement comme le sont les contrats auto ou habitation. Et bien pas du tout et nous allons mettre en évidence, ci-dessous, certaine vérité entourant la grande majorité des contrats groupe :

1-    Il est inutile de faire référence à la Loi Lagarde car aucune disposition n’a été prévue pour les prêts en cours. Si il clairement établi aujourd’hui que vous pouvez choisir l’assurance de prêt de votre choix lors de la souscription d’un nouveau prêt, rien dans la Loi Lagarde ne prévoit que vous pourrez librement résilier votre contrat groupe et lui substituer un contrat individuel.

2-    La faculté de résiliation annuelle des contrats d’assurance (article L 113-12 du Code des Assurances) ne s’applique pas pour les contrats d’assurance de prêt groupe. Les banques considèrent qu’il s’agit d’un accessoire du contrat de crédit sans réelle échéance annuelle et qu’en conséquence ces contrats ne sont pas à proprement parler des contrats d’assurance.

3-    Enfin, la Loi Châtel du 28 janvier 2005 qui impose aux assureurs de laisser la possibilité de résiliation annuelle aux assurés ne s’applique pas pour les contrats d’assurance de groupe comme les assurances de prêts groupe proposés par la banque.

Conclusion : premièrement, il existe un vide juridique entourant la résiliation de ces contrats et aucun texte de loi, aucune réglementation ne peut imposer à une banque de procéder à la résiliation de votre assurance en cours. Deuxièmement et corollaire direct : pour pouvoir résilier son assurance groupe, il faudra au préalable recueillir l’accord de la banque.

Néanmoins, cela ne signifie pas que la résiliation soit toujours impossible. Mais alors comment procéder ? Tout d’abord, procurez-vous les conditions générales du contrat groupe que vous avez souscrit et rapprochez-vous de votre chargé de clientèle bancaire pour valider qu’une résiliation de votre assurance de prêt en cours est possible. Si il vous dit que ce n’est pas possible et qu’ils ne le font jamais, laissez tomber, vous allez perdre votre temps.

Si au contraire l’établissement bancaire a prévu cette possibilité, faites valider en amont le nouveau contrat d’assurance de prêt. Puis remplissez une demande d’adhésion afin de valider vos conditions d’adhésion au nouveau contrat. Chez Hodeva, par exemple, cette demande est sans engagement et notre accord est valable 6 mois, ce qui vous laisse le temps de mettre en place la nouvelle assurance. Vous fournissez ensuite le certificat d’adhésion de votre nouvelle assurance de prêt à la banque et vous la faites démarrer au jour de résiliation de votre assurance en cours.

Attention, certains contrats sont résiliables annuellement soit à la date anniversaire de mise en place soit au 31/12, d’autres contrats sont résiliables à tout moment.

En cas de besoin, n’hésitez pas à solliciter un conseiller Hodeva, qui pourra vous assister et dans les procédures de résiliation de votre assurance en cours et dans la mise en place de votre nouveau contrat d’assurance emprunteur.

Laurent FERMELI, Fondateur, Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

17/12/2012

Bonne nouvelle : les pouvoirs publics s’intéressent de nouveau à l’assurance de prêt.

Pourquoi, me direz-vous, alors que depuis septembre 2010, la Loi Lagarde était censée clarifier la situation en permettant aux emprunteurs de choisir l’assurance de prêt de leur choix si les garanties proposées par leur contrat individuel étaient équivalentes à celle du contrat groupe proposé par la banque.

Malheureusement, dans la pratique cette loi n’a pas été appliquée comme elle l’aurait dû. Et on a pu le constater très nettement cette année alors que la production de crédit bancaire est en recul de 30% et que les banques ont tout fait pour éviter que leurs clients ne fassent de délégation d’assurance de prêt. Dialogues entendus régulièrement cette année entre le client et son chargé de clientèle bancaire : « si vous faites une délégation d’assurance, le taux du crédit ne sera pas le même » « mais c’est illégal ! Vous pouvez me l’écrire » « non, mais nous sommes aussi en droit de vous refuser votre prêt ». Conclusion : la plupart des emprunteurs finissent par prendre l’assurance de prêt de la banque. Seule une minorité accepte de rentrer dans un rapport de force avec la banque ou font jouer la concurrence afin d’obtenir gain de cause.

En effet la Loi Lagarde ne définit pas précisément la notion d’équivalence des garanties, aucune sanction n’est prévue et il est quasiment impossible d’obtenir gain de cause quand on se trouve face à une banque qui ne joue pas le jeu en pouvant saisir une instance de surveillance par exemple pour pouvoir dénoncer la situation.

Ce mercredi 19 décembre était donc présenté le projet de réforme bancaire du gouvernement en conseil des ministres. Cette réforme comprend 4 volets parmi lesquels la protection des consommateurs. Dans ce dernier volet, l’assurance de prêt est particulièrement visée. Le gouvernement prend acte que la Loi Lagarde n’a pas atteint ses objectifs avec un taux de délégation estimée à 15% : écoutons l’interview de Pierre Moscovici « faire jouer la concurrence est quasi impossible, même si, depuis 2010, les clients sont censés pouvoir choisir librement leur assurance. Or les contrats individuels ne représentent encore que 15% du marché. Il faut aller plus loin! ».

Comment « aller plus loin » ? En interdisant notamment les frais de délégation, c’est-à-dire les frais que certain établissement vous facture simplement pour vous permettre de faire une délégation d’assurance, c’est-à-dire de respecter la loi. Cette mesure entrera en vigueur en 2013.

On aurait, bien sûr, préféré une refonte de la Loi Lagarde et notamment la mise en place de sanctions en cas de refus des banques ou une définition plus claire de l’équivalence des garanties. Mais cette réforme constitue un premier pas et surtout signifie que les pouvoirs publics ont pris conscience de l’insuffisance de la règlementation en vigueur et vont donc surveiller son application de près. Si, en parallèle, un nombre croissant d’emprunteurs comprennent qu’ils peuvent faire des milliers d’euros d’économie en choisissant une assurance de prêt déléguée, la pression sera telle sur les banques, à un moment donné, qu’elles ne pourront pas faire autrement que de respecter la Loi et de réellement permettre aux emprunteurs de choisir l’assurance de prêt de leur choix.

Cécile FURIC, Spécialiste assurance de prêt, Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

22/12/2012

Vous avez souscrit un contrat d’assurance de prêt lors de la mise en place de votre prêt immobilier et un jour vous vous dites « je paye beaucoup trop chère mon assurance de prêt tous les mois, je vais résilier mon contrat en cours et souscrire un contrat plus compétitif ». Après tout, on peut bien résilier ses contrats d’assurance (auto ou habitation) tous les ans, non ? Et puis il y a cette loi pour l’assurance de prêt : La Loi Lagarde qui devrait me permettre sans mal de résilier mon contrat d’assurance de prêt en cours.

Et bien, en pratique, les choses ne sont pas aussi simples que cela.

Premièrement, rappelons ici que la Loi Lagarde ne concerne que la mise en place d’une assurance de prêt au moment de la souscription du prêt. Il n’y a absolument rien de prévu pour les contrats d’assurance de prêt en cours. Il est, par conséquent, inutile de faire référence à cette loi ou de la brandir telle une arme fatale face à son banquier quand on veut résilier son assurance en cours.

Mais alors cela est-il possible ou non ? Nous allons étudier les deux cas de figure qui peuvent se présenter : 1- vous avez souscrit une assurance déléguée 2- vous avez souscrit l’assurance groupe de la banque.

Commençons par le premier cas qui est de loin le plus simple. Bien informé à l’époque, vous aviez opté pour une délégation d’assurance de prêt. Pour des raisons diverses, votre contrat actuel ne vous convient plus : le coût est devenu trop élevé par rapport à ce que l’on trouve aujourd’hui sur le marché ou les garanties souscrites à l’époque ne correspondent plus à vos attentes.

Logiquement, vous pourrez résilier votre contrat sans souci : la quasi-totalité des contrats d’assurance de prêt individuels ou délégués ont une clause « Résiliation ». Il suffit alors de relire cette clause et de suivre à la lettre les modalités de résiliation. La plupart du temps, on va pouvoir résilier au 1^er janvier en prévenant l’assureur par lettre recommandée au plus tard 2 mois avant soit le 31 octobre de l’année concernée. Premier point, ne ratez pas la date du 31 octobre, sinon il vous faudra attendre un an pour pouvoir de nouveau être en mesure de résilier votre contrat.

Deuxième point, il faut la plupart du temps obtenir l’accord écrit du bénéficiaire du contrat, c’est-à-dire la banque et là les choses peuvent se corser. Si tout se passe bien, la banque va vous demander d’analyser le nouveau contrat et vous donner son accord si il présente des garanties équivalentes à celui que vous aviez souscrit initialement. Reste à obtenir un document écrit validant cet accord et dans ce cas, mieux vaut s’y prendre vraiment en avance, surtout si on ne veut pas rater la date du 31 octobre.

Mais les choses peuvent aussi mal se passer car la banque n’est pas tenu de vous donner son accord et on a déjà vu des banques refuser par principe la substitution de l’assurance en cours simplement parce qu’elle n’avait pas apprécié que leur client fasse une délégation d’assurance la première fois.

Néanmoins, on constate dans le cadre d’une délégation d’assurance qu’il est quand même pratiquement toujours possible de résilier sans trop de difficulté si on s’y prend en avance et en respectant les délais et les modalités précisées dans le contrat.

Nous traiterons dans la suite de cet article la résiliation d’une assurance groupe, c’est-à-dire du contrat d’assurance proposé par la banque en même temps que le crédit, et nous détaillerons le parcours du combattant que peut constituer cette opération.

Laurent FERMELI, Fondateur, Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

10/12/2012